Сайт создан на конструкторе for.ru.   Создайте и Вы себе сайт бесплатно!

Объявление на For.ru:

pechnov.for.ru
Печи каменки от производителя

Производим и продаем печи, мангалы, жаровни, мусоросжигатели

ГОЛЬФСТРИМ-комплексные охранные системы безопасности

Реклама:

Реклама от FOR.ru:

Виагра по 40 рублей за таблетку! Доставка по РФ

Интернет - магазин по продаже препаратов из индии по оптовым ценам с доставкой по россии

kazanova-rus.ru
 
Вибропрессы для блоков и плитки

Оборудование для производства стрйматериалов 89267513404

vibropres.for.ru
 
Купить Софосбувир и Даклатасвир +7(747)1234-601

Новейшие препараты от гепатита с в казахтане. Сертификаты. Гарантия. Все города рк софосбувир

sofosbuvir.for.ru
 

НЕДВИЖИМОСТЬ ПО ВЫГОДНЫМ ЦЕНАМ


Июль оказался рекордным по вводу новостроек

Июль оказался рекордным по вводу новостроек

В июле 2018 года на рынок новостроек Московского региона вышло рекордное количество новых корпусов

По итогам июля 2018 года на рынок новостроек Московского региона девелоперы вывели рекордное количество новых корпусов за последние 1,5 года — 64 ед. (+31% по сравнению с июнем 2018 года и в 2 раза больше, чем год назад), это более миллиона квадратных метров. Такой рост связан с тем, что в апреле–июне девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство (срок действия каждого такого документа ограничен, поэтому рост числа новых проектов в ближайшие месяцы продолжится). Последний раз такой объем нового предложения единовременно выходил на рынок в декабре 2016 года (тогда девелоперы вывели 1,12 млн кв. м). Подобная активность участников рынка совершенно нетипична для летних месяцев, как правило, в июле-августе число новых проектов невелико. 

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество новых домов выросло на 45%. Если в июле 2017 года среди новых корпусов преобладали дома, расположенные в Московской области (66%), то сейчас по 42% от числа новых корпусов приходится на Москву в старых границах и Подмосковье. 

Табл.1: Динамика выхода нового предложения в Московском регионе, июль 2018 к июлю 2017 гг.  


Локация 

июл.17 

июл.18 

Изменения, июл.18/июл.17 

Новое предложение на рынке новостроек, тыс. кв. м 

Москва 

230 

428 

86% 

Новая Москва 

11 

164 

1391% 

МО 

295 

474 

61% 

Весь регион 

536 

1 066 

99% 

Новое предложение на рынке новостроек, вышло новых корпусов, ед. 

Москва 

13 

27 

108% 

Новая Москва 

10 

400% 

МО 

29 

27 

-7% 

Весь регион 

44 

64 

45% 

Новое предложение на рынке новостроек, вышло новых ЖК, ед. 

Москва 

12 

300% 

Новая Москва 

МО 

14% 

Весь регион 

10 

20 

100% 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

В Москве новое предложение вышло в 10 округах из 12, тогда как в июне 2017 года только в 7. Более половины объёма предложения пришлось на НАО (28%) и ЗАО (25%). В Московской области лидируют Люберцы (29%), Химки (13%) и Мытищи (11%). 

Лидером по объему нового предложения в Москве в июле 2018 года стала компания «ПИК» (36%), за ней идёт «А101 Девелопмент» (15%). В Подмосковье первое место также заняла компания «ПИК» (39%), на втором месте – ООО «Инфинити» (13%), которая объявила о старте продаж квартир в ЖК «Речной» в городе Химки. 

В июле 2018 года девелоперы открыли продажи в 20 новых проектах на территории Московского региона, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос в 2 раза. В Московской области по количеству новых проектов лидирует город Люберцы — здесь стартовали проекты «Жулебино Парк», «Люберцы Парк» от компании ПИК и ЖК «Гоголь Парк», который возводит ГК «Основа». На территории Москвы наибольшее количество новых проектов вывели в экспозицию в ЗАО. Здесь стартовали ЖК «Огни» («Донстрой»), ЖК «Мякинино парк» («ПИК»), ЖК FoRest («Центр Инвест») и ЖК Spires (Tekta Group). 

Наиболее масштабный проект, из вышедших в июле 2018 года, – ЖК «Белая Дача парк», который реализует компания «ПИК» на месте бывшего одноименного тепличного комплекса в Котельниках. В состав проекта входит 22 жилых дома переменной этажности, школы, детские сады и нескольких поликлиник. 

Среди новинок рынка преобладают крупные строения; средняя этажность зданий, выведенных в реализацию в этом июле, составляет 19,6 этажей, в корпусе в среднем расположено 319 квартир (оба показателя в 1,5 раза превышают среднерыночные). Т.о., застройщики постарались не просто успеть получить максимальное число новых разрешений, но и сделать акцент на корпусах повышенной этажности в рамках своих новых проектов.  

Обращает внимание и большое число проектов, которые запущены на месте участков, ранее свободных от застройки. Так, в Москве стартовали проекты «Огни» (на ранее неосвоенной территории в долине речки Раменки), «Мякинино Парк» (в излучине Москва-реки), FoRest (на пустыре в Ново-Переделкино), «Дискавери» и «Дискавери Парк» (на месте гаражных боксов в Ховрино), D1 (на месте автостоянки у платформы «Дмитровская»); в Подмосковье начались продажи в «Датском квартале» (на неиспользуемом поле на окраине Мытищ) и «Речном» (концепция которого живо напоминает не самые удачные проекты точечной застройки рядом с элементами природного комплекса из середины 2000-х). Увеличение доли новых проектов в формате green field освоения территорий — скорее негативная тенденция для развития столичной агломерации, так как, в отличие от проектов редевелопмента промзон, эти жилые комплексы сильнее повышают нагрузку на улично-дорожную сеть и объекты городской инфраструктуры. 

Вывод большого объема нового предложения должен привести к снижению средних цен. Цены предложения в последние месяцы увеличивались, это было связано как с относительно небольшим объемом нового предложения на котловане, так и с индексацией цен, которую в 1 полугодии 2018 года начали застройщики (ориентируясь на успешные продажи весной, а также, пытаясь разогнать ажиотажный спрос на волне грядущих изменений в закон о долевом строительстве). 


 

Новостройка с отделкой или без: плюсы и минусы

Казалось бы, выгодно покупать квартиру с отделкой. Но не торопитесь с выводами.

Квартира с отделкой обойдется в среднем на 10-15 тыс. руб. за кв. м дороже. В таком жилье можно сразу справлять новоселье. Однако ремонт собственными силами будет качественнее и, что немаловажно, будет соответствовать вашим вкусам и предпочтениям.

Важно обсудить еще одну деталь – что входит в понятие «отделка»? Проще говорить о том, что не входит в это понятие. Если речь идет о квартире без отделки, то ее можно охарактеризовать как готовую коробку, в которой еще только предстоит развести электропроводку, сделать стяжку пола и выровнять стены, осуществить установку межкомнатных дверей, радиаторов и сантехники. Затем следует отделать потолки, оформить стены, а также решить вопрос с напольным покрытием.

ПО РАЗНЫМ ПОДСЧЕТАМ, НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ В РОССИИ 25-35% ВСЕХ КВАРТИР ВЫСТАВЛЯЮТСЯ НА ПРОДАЖУ С ОТДЕЛКОЙ. 

Так что же предпочтительнее – покупать квартиру с готовой отделкой или выполнить отделочные работы самостоятельно?

Планировка квартиры

Отсутствие отделки зачастую означает то, что в квартире свободная планировка. То есть у вас есть голые стены, стеклопакеты и входные двери. Это означает, что вы можете обустроить жилое пространство под себя. Увы, в квартире с уже готовой отделкой это вряд ли удастся на все 100%: розетки будут не в тех местах, перегородки разрушат ваши планы о студии, а межкомнатные двери не будут вписываться в общую концепцию.

Потеря времени

Даже не хочется говорить о преимуществах квартиры с отделкой, потому что они очевидны. Купив жилье без отделки, владельцы должны быть готовы, что на ремонт уйдет от 3 до 6 месяцев. И это лишь в том случае, если рукава засучат профессионалы, которые будут честно выполнять поставленную перед ними задачу. Также нужно учитывать и сложность отделочных работ, которые могут растянуть ремонт на более продолжительный срок. А вот в квартиру с отделкой можно въехать немедленно, безотлагательно и сию минуту.

Денежные затраты

Мы уже говорили о том, что квартира с отделкой обойдется дороже. Эксперты утверждают, что в новостройках, которые относятся к массовому сегменту, разница в цене не превышает 10 тыс. руб. за «квадрат». Например, если «двушка» в районе метро «Бунинская аллея» площадью 45 «квадратов» без отделки будет стоить 3,7 млн руб., то аналогичная квартира с отделкой в том же районе обойдется примерно в 4 млн руб. С другой стороны, застройщик закладывает в стоимость жилья не только стоимость проведенных отделочных работ, но и собственную маржу. Он ведь тоже планирует получить прибыль от предложения уже готовой отделки.

Если вы стали счастливым обладателем квартиры без отделки, будьте готовы потратить довольно внушительную сумму на ремонт. 

ЦЕНА РЕМОНТА

Цены колеблются от 7 тыс. руб. за кв. м за эконом-вариант до 30 тыс. руб. за ремонт премиум-класса. Тут нужно учесть, что к стоимости работ придется добавить расходы на черновые и расходные материалы. А это в среднем 5 тыс. руб. за кв. м. Это означает, что ремонт в двухкомнатной квартире площадью 45 кв. м будет стоить примерно 600 тыс. руб.

Однако это самые оптимистичные прогнозы, так как на практике владелец выбирает материалы получше и дизайн-проекты подороже. Впрочем, вы всегда можете оптимизировать свои затраты, купив недорогие материалы и не привлекая специалистов.

Поиск альтернативного жилья на время ремонта

У квартир без отделки есть еще один существенный недостаток, который запросто можно привязать к предыдущему пункту. На время ремонта владельцам квартиры придется где-то жить. Аренда жилья в Москве стоит около 20-30 тыс. руб. в месяц за «однушку». 

ЕСЛИ ОПЕРАТИВНО СДЕЛАТЬ РЕМОНТ ЗА 3 МЕСЯЦА, ТО МОЖЕТЕ СМЕЛО ПРИБАВЛЯТЬ К СТОИМОСТИ ОТДЕЛОЧНЫХ РАБОТ ЕЩЕ КАК МИНИМУМ 60 ТЫС. РУБ. НА АРЕНДУ.

И это самый оптимистичный сценарий, ведь обычно ремонт длится дольше.

Дело вкусаНаличие отделки – это безоговорочный минус, если покупатель квартиры все равно собирается менять интерьер. Не всем по вкусу типовые решения, поэтому и платить за то, что будет меняться, не имеет смысла. Сегодня застройщики учитывают такой сценарий развития событий, потому предлагают клиентам разные стили отделок. Однако даже в этом случае отделка будет типовой. Не стоит даже надеяться, что при помощи аксессуаров вы сможете приглушить фон. Рано или поздно вы узнаете, что у соседей сверху такой же «индивидуальный» дизайн. Так что это еще один мяч в ворота квартиры с отделкой.

Добросовестность девелопера

Ремонт квартиры от застройщика таит в себе множество недостатков. Таковы законы масс-маркета. На первый взгляд качественная отделка по факту может оказаться дешевкой. Так что не удивляйтесь, если в один прекрасный день вы обнаружите, что в вашей квартире обои поклеены на голый бетон, который не знал грунтовки, под ламинатом лежит самая дешевая подложка, звукоизоляция оставляет желать лучшего, а межкомнатные двери больше картонные, чем деревянные.

Фактор соседских ремонтов

Далеко не факт, что ваши соседи захотят делать ремонт в одно и то же время, что и вы. Многие люди в силу непростых финансовых обстоятельств делают ремонт не сразу, а постепенно. Потому всегда остается угроза того, что вам придется терпеть жужжание перфораторов и визг электролобзиков еще на протяжении года-другого. 

ЖИЗНЬ В НОВОСТРОЙКЕ, ГДЕ КВАРТИРЫ СДАЮТСЯ БЕЗ ОТДЕЛКИ, В ТЕЧЕНИЕ ПЕРВЫХ ЛЕТ БОЛЬШЕ ПОХОЖА НА ОБИТАНИЕ НА СТРОЙПЛОЩАДКЕ. 

Это обязательно нужно учитывать при покупке жилья, если в семье есть, к примеру, маленькие дети или пожилые люди.

Что и кому выгодно

Квартиры с отделкой представляют интерес для разных категорий покупателей. Это ваш вариант, если вы решили инвестировать в недвижимость и собираетесь как можно быстрее сдать жилплощадь в аренду. Также жильем с отделкой интересуются ипотечники, ведь в рамках ежемесячных платежей разница в цене практически незаметна. Такую недвижимость часто выбирает и тот, кто решил сэкономить на дорогостоящем ремонте ввиду ограниченности бюджета.

А вот в пользу квартир без отделки делает свой выбор тот покупатель, который никуда не торопится и хочет сделать свое новое жилье максимально комфортным. Кроме того, в типовой отделке не нуждаются покупатели недвижимости дорогих сегментов – бизнес или премиум. Во-первых, девелопер вряд ли сможет угадать предпочтения столь требовательных клиентов. Во-вторых, такие покупатели обычно не стеснены в средствах, потому могут себе позволить даже дорогой эксклюзивный дизайнерский ремонт.

Время подводить итоги. Итак, какие плюсы и минусы у квартиры без отделки? И какими преимуществами и недостатками обладает жилплощадь в новостройке без ремонта?

 

Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и размер платежа по кредиту

В последнее время в России продолжается тенденция к снижению ипотечных ставок. В связи с этим заемщики стали активно пользоваться программами рефинансирования, позволяющими снизить ставку по ранее оформленному кредиту...

Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и размер платежа по кредиту

По данным ДОМ.РФ и Frank RG, в первой половине текущего года доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки в России достигла 14%.

Портал недвижимости superrielt.ru вместе с экспертами банка «Российский капитал» (100% акций владеет ДОМ.РФ) выяснил, как сэкономить на ипотечной ставке и уменьшить ежемесячные платежи.

 

Какие ставки предлагают банки сегодня

Средняя ставка, по которой банки выдавали ипотеку в июне текущего года, составила 9,48% годовых. На фоне наметившейся с середины 2017 года тенденции к снижению процентных ставок на рынке стали популярными программы кредитования – ранее многие выплачивающие кредиты заемщики оформляли их по ставке 12-13% годовых и выше. В первой половине текущего года ставку по действующему кредиту снизили порядка 90-95 тысяч заемщиков на сумму 180-190 миллиардов рублей, в прошлом году их число составило около 80 тысяч человек.

 

Потенциальная экономия

Проведя расчеты, можно понять, что рефинансировать ипотеку выгодно, даже если ставка снизится на 0,5 процентного пункта (п.п.). У суммарно получаемой заемщиком выгоды две составляющих: во-первых, при рефинансировании снижается размер ежемесячного платежа (аннуитет), во-вторых, уменьшается суммарная переплата по кредиту.

Если ставка снизится на 3 п.п., средний ипотечный платеж уменьшится на 20-25%. Скажем, если сумма кредита составляет 4 миллиона рублей, а срок – 15 лет, то при снижении ставки с 12% до 9% размер ежемесячного платежа уменьшится с 48,2 тысячи до 40,8 тысячи рублей. При кредите в 1,7 миллиона рублей и таком же снижении ставки новый размер ежемесячного платежа составит 17,3 тысячи рублей (вместо 20,5 тысячи). Однако средняя российская семья ощутит даже дополнительные 4-5 тысяч рублей в своем бюджете и предпочтет потратить эти деньги на повседневные нужды.

 

Куда обращаться

Для рефинансирования ипотечного кредита необходимо обратиться либо в банк, который его выдал, либо в другой, где можно получить новый ипотечный кредит на погашение суммы основного долга по ранее полученному. Первый вариант предполагает снижение ставки в рамках действующего договора (на усмотрение банка, который его выдал), второй – выдачу нового ипотечного кредита.

Как правило, банк стремится сохранить своих заемщиков, особенно тех, кто исправно обслуживает кредит, не допуская просрочек. Поэтому кредиторы охотно идут навстречу своим клиентам, снижая процентные ставки по действующим кредитам. Однако программы рефинансирования по кредитам, оформленным в других банках, часто бывают более привлекательными для заемщиков. На сегодняшний день ставки по ним находятся в районе 8,8-9,5%. Если заемщик возьмет новый кредит на погашение действующего в другом банке, ему не понадобится согласие на рефинансирование от первого кредитора.

 

Пакет документов

Рефинансирование, по сути, является такой же процедурой, как и первичное получение жилищного кредита. Банк потребует от заемщика справку о доходах, документы на залоговое имущество – это стандартный пакет, который нужен для одобрения ипотечной заявки. Если рефинансирование происходит в рамках государственной программы ипотечного кредитования семей, в которых родился второй или последующий ребенок, необходимо также предоставить свидетельства о рождении детей.

 

Во сколько обойдется оформление рефинансирования

В Москве при рефинансировании кредита заемщику придется заказать оценку недвижимости, которая стоит около 5 тысяч, и оплатить регистрацию новой ипотеки, госпошлина при этом составит 1 тысячу рублей, а также страховку. Однако эти затраты окупятся в течение полугода. Платить предыдущему кредитору за выдачу справок с данными об остатке задолженности, способе ее погашения и платежных реквизитах не потребуется.

При оформлении нового договора страхования и досрочном расторжении старого заемщику могут вернуть часть страховой премии. То есть расходы на оформление новой страховки будут соизмеримы с оплатой страховых взносов по прежнему договору.

Не стоит забывать, что до оформления залога недвижимости в пользу нового банка заемщику придется выплачивать кредит по повышенной ставке. Как правило, это плюс порядка 2 п.п. к новой ипотечной ставке. На снятие залога с недвижимости и оформление нового залога уходит не более 2 месяцев. Затем ипотечная ставка снижается.

 

Почему могут отказать

При рефинансировании банк оценивает платежеспособность клиента. Если с момента оформления первого кредита доход заемщика снизился и стал недостаточным для обслуживания ипотеки (размер ежемесячного платежа не должен составлять более 40-60% от суммарного дохода семьи за месяц), банк может отказать в рефинансировании. Кроме того, кредитор проведет проверку залоговой недвижимости. Если жилье пришло в негодность либо, например, находится в аварийном доме, заявку на рефинансирование также могут отклонить. Если заемщик не вносил ежемесячные платежи по действующему кредиту в срок, за ним имеется текущая просроченная задолженность либо он прибегал к реструктуризации, банк также может отказать. Многие банки не рефинансируют ипотечные кредиты на возводящееся жилье – банк «Российский капитал» и ДОМ.РФ не имеют такого ограничения.

 

Спецпрограммы

В России действует государственная программа ипотечного кредитования семей, где родился второй и последующий ребенок, в рамках которой при рефинансировании семьи могут в течение льготного периода выплачивать кредит по ставке 6% годовых.

В ДОМ.РФ и «Российском капитале» могут снизить процентные ставки по действующему ипотечному кредиту и дольщики проблемного застройщика Urban Group. Чтобы принять участие в программе рефинансирования ДОМ.РФ, требования заемщика должны быть включены в реестр требований жилья Urban Group.

как правильно использовать материнский капита

Чаще всего семьи предпочитают использовать материнский капитал на приобретение или строительство жилья. Но у них часто возникают трудности, так как применение этого вида господдержки имеет много нюансов...

Кто может претендовать на материнский капитал?

Право на получение помощи от государства при рождении (усыновлении) ребенка получают такие категории российских граждан, как:

  • Женщины, которые после 1 января 2007 года родили или усыновили второго ребенка;
  • Женщины, которые после 1 января 2007 года родили или усыновили третьего или последующего ребенка, но ранее не воспользовались правом получить маткапитал;
  • Мужчины, которые по решению суда, принятому после 1 января 2007 года, усыновили второго или последующего ребенка, если они являются единственными усыновителями и ранее не получали маткапитал;
  • Мужчины с любым гражданством, ставшие отцами или усыновителями ребенка, если право матери на получение материнского капитала прекратилось (например, она была лишена родительских прав или умерла);
  • Дети до 23 лет, получающие образование очно (но это не касается дополнительного образования), до окончания учебы, если право их матери, отца или усыновителя на маткапитал не возникло или прекратилось.

 

Почему нужно обратиться к нотариусу при использовании материнского капитала?

Закон обязывает оформлять приобретенную в браке недвижимость между супругами пополам или в разных долях, если они заключили брачный договор, изменяющий режим совместной собственности на раздельный. При использовании материнского капитала на жилищные цели родители обязаны наделить всех детей долями в новом или реконструированном жилье.

Обязательство о выделении таких долей оформляет нотариус. В соответствующем документе указывается, что владелец (или владельцы) недвижимости обязуются оформить ее в общую собственность получателя сертификата на маткапитал, его супруга и всех детей в течение шести месяцев после того, как:

  • Право собственности зарегистрировано в Росреестре.
  • Внесен последний платеж по ипотеке и сняты обременения с недвижимости.
  • Подписан акт приема-передачи жилья дольщику.
  • Частный дом введен в эксплуатацию (если для его строительства или реконструкции был нанят подрядчик).
  • Выдан кадастровый паспорт индивидуального жилого дома (если его строительство или реконструкция велись своими силами).

 

Как оформить исполнение обязательства по использованию материнского капитала?

Кроме того, стоит пойти к нотариусу, когда истекут указанные шесть месяцев – чтобы исполнить взятые на себя обязательства. Нотариус зафиксирует этот факт в соответствующем договоре (соглашении), приведет такой документ в соответствие со всеми требованиями закона и проследит, чтобы в нем были учтены интересы всех членов семьи. Стоит отметить, что отца ребенка можно наделить долей только, если он находится в официальном браке с матерью ребенка, которой выдали сертификат.

Для заключения этого соглашения не нужно получать согласие в банке (если недвижимость куплена в ипотеку и на ней числится обременение), также документ никак не влияет на условия кредита.

Продать жилье, купленное с использованием материнского капитала, не выделив прежде положенные законом доли, не выйдет. В будущем отчуждение недвижимости, собственником части которой является несовершеннолетний, необходимо будет согласовывать с органами опеки.

 

Как можно улучшить жилищные условия, используя материнский капитал?

Получатели сертификата вправе частично или полностью использовать материнский капитал на такие цели, как:

  • Покупка готового жилья (дома, квартиры или комнаты) с заключением договора купли-продажи.
  • Возведение индивидуального жилого дома своими силами или с привлечением подрядчиков.
  • Реконструкция индивидуального жилого дома (изменение жилплощади, количества комнат и т.д.).
  • Компенсация затрат на ранее возведенный или реконструированный индивидуальный жилой дом.
  • Выплата/оформление кредита, который был взят или берется на приобретение возводящегося жилья.
  • Оплата права на участие в долевом строительстве жилья.
  • Оплата вступительного взноса в жилищно-строительный кооператив.

Стоит также отметить, что приобретаемое с использованием материнского капитала жилье должно находиться на территории РФ.

 

Можно ли на материнский капитал докупить земли для возведения дома?

Закон не разрешает использовать средства маткапитала на покупку земельного участка под строительство дома. Согласно федеральному закону, улучшением жилищных условий считается только приобретение, возведение или реконструкция жилого помещения.

Исключением будет разве что покупка земли вместе с построенным на ней жилым домом, имеющим подходящие условия для проживания семьи. Формально средства маткапитала можно использовать только на приобретение дома, а земельный участок в этом случае является дополнением к недвижимости.

 

Можно ли с помощью материнского капитала частично погасить ипотеку?

Также маткапитал можно направить на выплату ипотечного кредита. За счет господдержки можно внести первоначальный внос по кредиту (на покупку строящегося или готового жилья) или погасить основной долг и проценты по кредиту. Причем это касается как ипотечных кредитов, оформленных после рождения (усыновления) второго ребенка, так и тех, которые семья погашает уже продолжительное время.

Не стоит забывать, что за счет средств материнского капитала нельзя оплачивать штрафы, комиссии и пени, начисленные в соответствии с условиями кредитного договора.

 

Каков механизм перечисления материнского капитала на разрешённые законом цели?

Пенсионный фонд перечисляет средства в безналичной форме на банковский счёт организации (к примеру, застройщика) или физлица – продавца жилья, или банка, где владельцы сертификата оформили ипотеку. Если владелец сертификата возводит или ремонтирует индивидуальный дом своими силами, деньги перечисляются на его счет.

Согласно общему правилу, получить материнский капитал на улучшение жилищных условий разрешается только после того, как ребенку исполнится три года. Но это не касается случаев, когда эти средства используют на оформление новой ипотеки или выплату ипотеки, которая была получена ранее. При этом не нужно ждать три года – материнский капитал на такие цели выдадут в любой момент после рождения ребенка.

 

Что нужно помнить при приобретении квартиры, которую предыдущий собственник покупал с использованием материнского капитала?

Ни для кого не секрет, что покупатель недвижимости, которая приобреталась с использованием маткапитала, серьёзно рискует: может случиться так, что после приобретения жилья с использованием государственных средств родители долго не наделяют детей долями в квартире. Одни просто забывают, другие не делают этого сознательно.

Если детей не наделили долями в недвижимости, в будущем они, Пенсионный фонд или органы прокуратуры могут обжаловать сделку. В этом случае новый владелец может лишиться приобретенного жилья. К примеру, в 2016 году только в Алтайском крае Прокуратура подала в суд 280 исков в связи с нарушением прав собственности несовершеннолетних, родители которых купили недвижимость с использованием материнского капитала.

Поэтому во избежание форс-мажоров необходимо серьезно подойти к вопросу юридической проверки приобретаемого жилья. При этом лучше обратиться к нотариусу, который внимательно изучит документы и убедится, что после заключения сделки у покупателя не возникнет подобного рода проблем.

Риски потери денег в сделках с недвижимостью

Главным этапом сделки купли-продажи недвижимости является передача денег. Это наиболее ответственный шаг, поскольку покупатель передает продавцу крупную денежную сумму...

Риски потери денег в сделках с недвижимостью

Сегодня не принято приносить наличные в чемодане и просто брать у другой стороны расписку. Люди предпочитают другие способы, они менее рискованные, но все равно не могут полностью гарантировать сохранности средств.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие виды передачи денег стороны сделки с недвижимостью используют сегодня, в чем их уязвимые места и на что необходимо обращать внимание при такой процедуре.

 

Аккредитив

По сути, это безналичный расчет между сторонами сделки. Покупатель открывает специальный счет в банке и переводит туда согласованную с продавцом денежную сумму. Когда сделка зарегистрирована, продавец приносит в банк договор купли-продажи квартиры с печатью Росреестра, после чего банк переводит денежные средства с аккредитива на его счет.

 

Возможные риски

Этот способ передачи денег, по словам экспертов, наиболее безопасен. В данном случае банк в некоторой мере становится гарантом правильности взаиморасчетов между сторонами.

Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, также в этом варианте не обязательно пользоваться наличными, поэтому исключаются связанные с ними риски – фальшивые купюры, кража денег и пр. Кроме того, факт поступления средств на аккредитив, размер суммы и подлинность денег контролирует банк, а не продавец. А в-третьих, в варианте аккредитива защищена вся сумма, в то время как никто не знает, сколько денег положили в банковскую ячейку.

При этом при заключении сделок купли-продажи вторичной недвижимости довольно редко применяются безналичные расчеты, говорят эксперты: многие граждане вообще не знакомы с ними, поэтому боятся использовать на практике. Как правило, такие люди скептически относятся к банкам в принципе, считая, что они могут «лопнуть», и санкции могут коснуться даже ведущие финансовые организации. Брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин говорит, что по этой причине на сегодняшний день аккредитив используется в основном в крупных банках с государственным участием (ВТБ, Сбербанк).

По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, если банк обанкротится, люди потеряют средства, которые лежат на счету в нем, при этом содержимое банковских ячеек считается собственностью арендаторов. Кроме того, многие клиенты предпочитают хранить деньги в валюте, и они не станут прибегать к безналичному расчету из-за возможных колебаний курсов валют, вследствие которых изменится стоимость объекта недвижимости.

 

Банковская ячейка

90% сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Москвы проходят с передачей денег через банковские ячейки. Схема расчета следующая. После того как стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель кладет оговоренную в нем сумму в банковскую ячейку. После регистрации права собственности продавец приходит в банк с экземпляром договора и забирает деньги из банковской ячейки. Чтобы арендовать банковскую ячейку на месяц, нужно заплатить 4-5 тысяч рублей. Это расходы покупателя.

Управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева говорит, что договор аренды банковской ячейки можно заключить как между двумя, так и между тремя сторонами: документ могут подписывать покупатель и банк либо покупатель, банк и продавец. В договоре указывается, какие условия должны быть выполнены для открытия ячейки и кто может это сделать. Как правило, ячейку арендуют на один-два месяца, во время которых договор купли-продажи квартиры регистрируется в Росреестре.

Возможные риски

Банк не контролирует денежную сумму, которую покупатель закладывает в ячейку, и не проверяет купюры на подлинность. Можно за дополнительную плату заказать услугу по описи вложения в банковскую ячейку, но ее оказывают не все банки.

По словам Константина Ламина, теоретически в этом случае возможно мошенничество при передаче денег: например, фальшивые купюры или подмена пакета с деньгами. Нельзя исключать даже вариант сговора с банковским работником, который дает незаконный доступ к ячейке мошеннику. Не так давно такие случаи происходили в Санкт-Петербурге и Москве. Поэтому, чтобы обезопасить себя от таких рисков, необходимо выбирать надежные банки с хорошей репутацией, и дополнительно заказывать услугу по проверке купюр на подлинность до закладки их в ячейку, рекомендует эксперт.

Такая услуга обойдется в 0,1% от размера проверяемой суммы. Также в некоторых компаниях можно арендовать счетную машинку, с помощью которой проверяется подлинность купюр. За два часа аренды придется заплатить от 6 тысяч рублей.

Мария Литинецкая рекомендует при сумме сделки свыше 10 миллионов рублей брать в аренду счетную машинку, а не заказывать проверку подлинности в банке.

Депозит нотариуса

Этот способ передачи денег также предполагает безналичный расчет, но, в отличие от аккредитива, средства по сделке переводятся со специального счета нотариуса, открытого в банке.

Этот способ расчетов не популярен и, как правило, применяется в сделках, которые в обязательном порядке должен заверять нотариус. Если сделка совершается в простой письменной форме, этот вариант передачи денег будет затратным – расходы составят порядка 0,5% от суммы сделки.

Возможные риски

Стоит отметить два важных момента: это доверие к нотариусу, который проводит сделку, и надежность банка, в котором открыт счет нотариуса.

Согласно закону, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Все же, если банк обанкротится, возврат денег со счета нотариуса может затянуться, говорит Константин Ламин.

 

Деньги передаются из рук в руки

Это самый старый и известный всем способ расчета, который при передаче крупной денежной суммы является самым небезопасным. Предполагается, что покупатель передает продавцу наличные после подписания договора купли-продажи либо после его государственной регистрации (по договоренности сторон). Когда-то большинство сделок на рынке недвижимости заключались именно с таким вариантом расчета. Сегодня стороны редко прибегают к передаче денег из рук в руки, хотя иногда такое случается.

Возможные риски

Михаил Куликов предупреждает, что рисков здесь очень много. Есть шанс, что продавец (который, к тому же, может нервничать во время расчетов) недоглядит за покупателем, неверно пересчитает сумму, что приведет к денежным потерям. Также возможен вариант получения «куклы» – сумки с деньгами, в верхнюю часть которой кладут настоящие купюры, а вниз – обычную бумагу. Кроме того, когда продавец получит деньги, его могут ограбить. Кстати, это может произойти и с покупателем, который везет на сделку крупную сумму наличными. Поэтому эксперты единогласно советуют отказаться от такого способа взаиморасчета

Советы дольщику: что делать, если сдача дома затягивается?

В кризисные времена бизнес настигает ряд проблем, которые, порой, приводят к банкротству...

Строительный бизнес – не исключение. И если банкротства не массовые, то перенос сроков ввода объектов сегодня – типичная ситуация.

Как говорится в обзоре «Застройщики-банкроты в РФ» за ноябрь, составленном экспертами ООО «Институт развития строительной отрасли», только в октябре прошлого года число обанкротившихся застройщиков возросло на треть (достигнув 261), а объем незавершенных жилых комплексов составил 6,7 миллиона кв.м. По данным компании за третий квартал прошлого года, доля новостроек, сданных с опозданием на срок от месяца до года, составляет около 60%, а 15,8% проектов задерживают более чем на год.

Вполне закономерно, что дольщики волнуются о том, получат ли они свои квартиры, и не стоит ли расторгнуть договор долевого участия (ДДУ). Иногда это может оказаться хорошим выходом, но в большинстве ситуаций расторжение ДДУ для дольщиков скорее невыгодно. Это повышает вероятность того, что застройщик обанкротится, и создает некий замкнутый круг: отодвигается срок получения квартир остальными дольщиками, а расторгшие ДДУ клиенты получают деньги в последнюю очередь.

 

Способы привлечения средств

Сегодня основным источником финансирования строительства являются средства дольщиков. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, они составляют порядка 70% от общего объема инвестиций. Чем меньше дольщиков, тем больше вероятность нехватки средств.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, одни застройщики увеличивают рекламные бюджеты, другие – пытаются найти и привлечь проектное финансирование. Однако заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний «НДВ» Дмитрий Скворцов отмечает, что на оформление кредита может уйти до четырех месяцев, что затягивает сроки строительства. К тому же, не каждой компании выдадут кредит.

Как говорит Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий Москвы, иногда застройщики прибегают к другому варианту – завуалированно снижают цены, проводя акции и делая скидки, тем самым снижая маржу. По словам эксперта, несколько лет назад маржа доходила до 100%, но сегодня она не превышает 20-25%. В 2016 году министр строительства и ЖКХ Михаил Мень утверждал, что на старте реализации проекта застройщики ориентируются на маржу в 10%.

Гендиректор ГК «Атлант» Роман Лябихов рассказал о еще одном варианте – застройщики могут рассчитываться с подрядчиками квадратными метрами в новом проекте.

Впрочем, несмотря на это, сроки все же задерживают. Но число зарегистрированных ДДУ растет – в прошлом году только в Москве их заключили 54 тысячи, что на 52% больше, чем в 2016 году.

Но рост числа новостроек не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ – не показатель приобретенных «квадратов», а средняя площадь квартиры в последнее время существенно уменьшилась. По данным «Института развития строительной отрасли», если в домах, возведенных до 2012 года, средняя площадь квартиры составляла 64,6 кв.м, то в октябре прошлого года она сократилась до 49,3 кв.м. К тому же, себестоимость строительства растет, и финансовый поток снижается даже при заключении новых ДДУ. Это ведет к задержке сроков.

 

Риски при расторжении ДДУ

Что касается дольщиков, то в соответствии с ФЗ-214 при задержке сроков ввода можно расторгнуть ДДУ. Но, по словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК «Лидер», как правило, дольщику это невыгодно. Эксперт говорит, что на практике случаи расторжения бывают, но они единичны и связаны не с задержкой сроков, а с личными обстоятельствами человека.

Участники рынка отмечают, что при задержке ввода объекта выгоднее сохранить ДДУ, поскольку, согласно п. 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «О несостоятельности (банкротстве)», если застройщик обанкротится, дольщики получат право получить на погашение своих требований раньше, чем другие кредиторы.

По словам руководителя компании «ТОП Идея» Олега Ступенькова, сдача проекта с опозданием на полгода считается нормальной и, как правило, обусловлена бюрократическими проволочками. Большинство застройщиков понимают это и стараются завершить работы на несколько месяцев раньше назначенного срока, чтобы вовремя передать ключи дольщикам.

По словам юриста Дмитрия Петрова, если застройщик обанкротился, дольщику необходимо подать заявку на включение в реестр кредиторов, включающий также реестр требований о передаче жилых помещений. Если у человека есть действующий ДДУ, он вправе включиться в третью очередь, заявив денежное требование как дольщик. Если ДДУ был расторгнут, а в отношении застройщика началась процедура банкротства, дольщика включат в четвёртую очередь.

Таким образом, банкротство застройщика особенно невыгодно для бывшего дольщика. При этом к банкротству часто ведёт именно рост таких взысканий, отмечают участники рынка. Как говорит руководитель коммерческой практики, партнер юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов, когда суд обязывает застройщика выплатить неустойку, уменьшается вероятность завершения проекта. Поэтому взыскание неустоек с расторжением ДДУ на первый взгляд привлекательно для дольщика, но в реальности может сделать его участником процедуры банкротства застройщика.

 

Кому это выгодно?

Впрочем, некоторым игрокам рынка очень выгодна сложившаяся ситуация. Это не застройщики и не дольщики. Схема опустошения счета застройщика выглядит примерно так: при задержке сроков застройщик должен выплатить дольщику неустойку, которая может доходить до 20% от стоимости квартиры. Если застройщик платить отказывается, согласно Закону о защите прав потребителей, к этому сумме добавляется штраф, составляющий половину неустойки. То есть в результате застройщик не только передает дольщику квартиру, но и выплачивает треть от ее стоимости. По словам руководителя аппарата в Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», Кирилла Холопика, несмотря на штраф, большинство застройщиков отказываются платить неустойку и идут на судебные разбирательства.

Дальше включается принцип домино: суд обязывает застройщика выплачивать долги, денег на стройку становится все меньше, из-за чего растет количество претензий и исков. В результате остается единственный выход – банкротство. Холопик отмечает, что большинство дольщиков при задержке сроков не требуют неустойку. Однако доведение таких дел до суда очень выгодно потребительским организациям и юристам, выступающими защитниками прав потребителей – по суду они получают до 50% от суммы штрафа.

С этим соглашаются и другие участники рынка. По словам Скворцова, «потребительский экстремизм» стал популярным способом заработка, а число исков растет вместе с количеством строек. Суды же, как правило, становятся на сторону потребителей и обязывают застройщиков выплачивать штрафы, которые, порой, в несколько раз превышают объем средств, которые дольщик инвестировал в строительство. При этом объективные причины бюрократических проволочек, по которым застройщик не смог выполнить свои обязательства, судами не учитываются. Причем часто дело не ограничивается одним иском – сплотившись, дольщики предъявляют требования к застройщику в массовом порядке.

 

Что делать дольщику?

Колочинский советует дольщикам действовать более осмотрительно и понимать, что при задержке на несколько месяцев, когда дом уже построен, а осталось лишь выполнить завершающие работы (благоустройство территории, внутренняя отделка), добросовестные застройщики готовы вести диалог с покупателями. Иногда застройщики компенсируют задержку дополнительными метрами после обмеров БТИ, делают скидку на покупку машино-мест, бесплатно делают ремонт и т.д. Конечно, дольщикам нужно обращать внимание на задержку сроков, но при этом стоит дать застройщику возможность завершить проект. А коллективные иски и массовый разрыв ДДУ, как правило, лишь усугубляет ситуацию и делает хуже тысячам дольщиком, отмечает эксперт.

По словам Сергея Колоса, первого заместителя гендиректора ООО «РК Строй», отсуживая сотни тысяч рублей, дольщик рискует лишиться квартиры, стоящей миллионы. Он говорит, что поддаваться массовой панике не стоит, лучше обращаться в суд, когда дом уже сдан в эксплуатацию – так, можно получить и штраф за задержку, и квартиру.

В поддержку застройщиков член Президиума Правления «Опоры России» Дмитрий Котровский говорит, что откровенных мошенников среди них практически нет. По его словам, долгострой обусловлен двумя факторами: некомпетентностью топ-менеджеров, а также затовариванием рынка и закручиванием гаек на уровне правительства в отношении отраслевиков, которые не имеют отношения ни к проблемам рынка, ни к финансовому успеху девелоперов.

Как отмечает Скворцов, чтобы выйти из замкнутого круга, необходимо на законодательном уровне разрешить взыскивать штрафы и пени только после ввода проекта. Петров соглашается, отмечая, что если нет информации о несостоятельности застройщика, а работы на объекте ведутся, дольщику лучше дождаться завершения дома. С расторжением ДДУ, требованием неустоек и негативным информационным фоном падают продажи в проекте и усугубляются финансовые проблемы девелопера – поэтому возрастают шансы, что он не сможет завершить строительство. Хотя это не единственное существующее на рынке мнение. Если человек считает нужным отстаивать свои права, он может действовать любым законным методом.

Пожаловаться на сайт